Bien définir la structure organisationnelle d’une opération immobilière avant son démarrage peut vous permettre de gagner du temps et faire des économies. En effet, plusieurs types de contrat sont disponibles, selon l’ampleur du chantier, il s’agira de privilégier le meilleur contrat.
Pour simplifier, un projet immobilier se déroule en deux phases principales. La phase de conception, où l’architecte et les mandataires spécialisés ( géomètre, thermicien, etc…) définissent le projet en collaboration avec le maître d’ouvrage ( futur propriétaire) et en établissent les spécifications (plans et descriptifs) qui seront déposées à la Direction des autorisations de construire et la phase de construction, période de la réalisation physique de l’ouvrage (chantier).
Il existe trois structures juridiques & organisationnelles possibles :
- Le mandat d’architecte
- Le contrat d’entreprise générale
- Le contrat d’entreprise totale
Mandat d’architecte
Le mandat d’architecte est le modèle de contrat que l’on retrouve souvent en Suisse, malgré le fait que la direction des travaux soit confiée à l’architecte qui n’a aucune responsabilité en cas de retard ou dépassement de budget. en effet, l’architecte et les mandataires spécialisés sont mandatés directement par le maître d’ouvrage et sont responsables des phases de conception et de construction. Pour la phase de construction, les différents corps d’état ont également un contrat en direct avec le maître d’ouvrage mais sont sous les ordres de l’architecte qui effectue la direction des travaux.
Entreprise générale – construction gérée par un professionnel des travaux
Le contrat d’entreprise générale est un modèle mixte. Dans cette organisation, le maître d’ouvrage établit des mandats en direct avec l’architecte et les mandataires spécialisés pour la phase de conception. Ensuite, la phase de construction est confiée via un contrat d’entreprise générale à un entrepreneur. Ce dernier est responsable de la réalisation de l’ouvrage et, au besoin, établit ses propres contrats avec des sous-traitants. Durant la phase de construction, les prestations de l’architecte et des mandataires spécialisés sont réduites à des prestations de contrôle de la bonne exécution de leurs spécifications.
Entreprise totale : Ce qui est le plus adapté aux constructions neuves
Dans le modèle d’entreprise totale, un seul contrat est signé par le maître d’ouvrage ( futur propriétaire) car dans ce cas, l’entreprise totale assume également l’entier de la conception de l’ouvrage. L’architecte et mandataires spécialisés sont alors directement mandatés par l’entreprise générale.
Les principales différences
Une des spécificités entre le mandat d’architecte et les contrats d’entreprise générale et entreprise totale concerne les prestations de l’architecte qui sont significativement réduites en cas de contrat d’entreprise, toute la phase d’exécution étant soustraite.
Il faut savoir qu’en termes de garantie, l’architecte et les mandataires spécialisés n’ont qu’un devoir de diligence. Ceci signifie qu’en cas de dépassement des devis et/ou du délai de construction, si ces derniers prouvent qu’ils n’ont pas violé leur devoir de fidélité et d’information, alors ils ne pourront pas être tenus responsables. A l’inverse, dans un contrat d’entreprise, l’entrepreneur est lié par des obligations contractuelles. Cela signifie que si le prix (plafond ou forfaitaire) et le délai sont clairement mentionnés dans le contrat, alors il sera possible de faire porter à l’entrepreneur la responsabilité de ces dépassements ce qui diminue considérablement ces risques.
Le mandat d’architecte est plus lourd en termes de gestion pour le maître d’ouvrage de par la quantité significative de contrats à mettre en place et à administrer. Le fait qu’il y ait un grand nombre de contrats implique également qu’en cas de défaut durant la construction ou la période de garantie, il peut y avoir plusieurs responsables qui ne seront pas forcément évident à déterminer. Dans le cas du contrat d’entreprise, l’entrepreneur général est seul responsable.
Quel modèle retenir ?
Il est clair que plus les travaux sont importants plus le contrat d’entreprise est sécurisant, pour des projets de taille modeste, Le contrat d’entreprise est aussi intéressant car les travaux sont réalisés en général plus rapidement et à moindre coût.
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